江南時報訊  11月下旬，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)文匯工業(yè)園的人才公寓即將正式對外開業(yè)，這是自今年7月，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的西安交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓順利開業(yè)后，開發(fā)區(qū)與建行江蘇省市分行、建信住房江蘇公司共同聯(lián)動下，在揚(yáng)州落地的第二個“工改租”人才公寓項目。

　　萬事開頭難，回想在全省落地的首個“工改租”住房租賃項目——揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓項目，歷時一年半，原來閑置的破舊工業(yè)廠房變成了外觀新穎、配置齊全的公寓大樓，這是建行江蘇省分行和建信住房江蘇公司在“工改租”方面的重要突破，是住房租賃戰(zhàn)略服務(wù)園區(qū)、實體經(jīng)濟(jì)和新市民的有效嘗試，是建行租賃戰(zhàn)略的江蘇實踐探索，為建行住房租賃戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)寫下了新的注腳。

　　但該項目毫無先例可循，項目執(zhí)行之初無疑是“摸著石頭過河”的全新挑戰(zhàn)。

　　首個“工改租”項目落地

　　建行住房租賃戰(zhàn)略的一次創(chuàng)新探索

　　始建于1992年的揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，在2009年7月升級為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。經(jīng)過近30年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)不斷煥新、迭代，產(chǎn)生了大量閑置資產(chǎn)。改制后的揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總公司接收了這批閑置資產(chǎn)。伴隨著招商引資的深入，區(qū)域內(nèi)各層次人才的租賃需求旺盛，人才公寓供給存在很大缺口，急需要對閑置資產(chǎn)進(jìn)行盤活、改造和利用。

　　缺乏改造的經(jīng)驗的開發(fā)區(qū)，找到了建設(shè)銀行揚(yáng)州分行。

　　自2017年提出住房租賃戰(zhàn)略以來，建行經(jīng)過幾年的耕耘探索，發(fā)展已逐漸成勢，并取得了良好的戰(zhàn)略創(chuàng)新引領(lǐng)和綜合社會效應(yīng)。

　　于是，建行揚(yáng)州分行與建信住房江蘇公司接受了開發(fā)區(qū)的邀請。

　　2020年12月起，建行揚(yáng)州分行開始對接“西安交大科創(chuàng)園和文匯工業(yè)園”工改租人才公寓項目。在對西交大科創(chuàng)園內(nèi)一棟閑置工業(yè)用房進(jìn)行了實地調(diào)研后，建行揚(yáng)州分行、建信住房江蘇公司發(fā)現(xiàn)，問題遠(yuǎn)比想象中要復(fù)雜：

　　該項目面臨的最大難題是，“工改租”在揚(yáng)州乃至全省沒有任何成功經(jīng)驗可供參考，也沒有任何相關(guān)政策指引，項目的審批手續(xù)辦理更是無從著手。

　　建行揚(yáng)州分行和建信住房江蘇公司憑借近年推進(jìn)住房租賃戰(zhàn)略的實戰(zhàn)經(jīng)驗，先后收集了浙江、上海、蘇州等地政府關(guān)于“工改租”的相關(guān)經(jīng)驗文件，給開發(fā)區(qū)作參考，并免費(fèi)提供項目合規(guī)性方面的咨詢服務(wù)。

　　另一邊，開發(fā)區(qū)政府具有獨(dú)立審批權(quán)限，項目的規(guī)劃、消防等手續(xù)的審批和辦理只需在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)，這極大地簡化了“工改租”的推進(jìn)流程。因此，建行揚(yáng)州分行建議在開發(fā)區(qū)內(nèi)部直接完成“工改租”審批手續(xù)。

　　接下來，各方集中開會討論和解決西交大科創(chuàng)園“工改租”項目的相關(guān)問題，最終形成統(tǒng)一的會議紀(jì)要，推動項目落地。

　　開業(yè)當(dāng)天公寓預(yù)定量超95%

　　多措并舉全力支持改造需求

　　西交大科創(chuàng)園“工改租”的人才公寓，房源共計238間，包含了單人間、雙人間、四人間和六人間等多樣戶型，可滿足周邊園區(qū)約900人的住宿需求。公寓精裝交付，還設(shè)置了洗衣房、廚房、電子閱覽室、健身房、便利店等相關(guān)功能區(qū)。多人間甚至連床單、臉盆等物品都已備好，可以直接拎包入住。

　　很多人最關(guān)心的還是租金，“配置如此齊全的公寓，租金一定不便宜吧？”

　　建行揚(yáng)州分行住房金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人袁海航表示，該項目整體平均租金是1200元/月/套，面積約40平方米。根據(jù)建行揚(yáng)州分行的調(diào)研，項目周邊同等類型、品質(zhì)相當(dāng)?shù)姆孔樱饨鸫蟾旁?800-2000元/月/套。在開業(yè)當(dāng)天，公寓預(yù)定量已超95%。

　　作為江蘇首個落地的“工改租”的項目，西交大科創(chuàng)園“工改租”人才公寓的開業(yè)盛況令建行揚(yáng)州分行的工作人員十分欣喜。作為項目的主要參與者，他們對其中的困難和付出有著更加深刻的體會。

　　由于開發(fā)區(qū)對于閑置房產(chǎn)的改造、規(guī)劃、方案設(shè)計缺乏經(jīng)驗，也沒有公寓運(yùn)營相關(guān)經(jīng)驗，建行揚(yáng)州分行以及建信住房江蘇公司前前后后做了大量的工作，給開發(fā)區(qū)提供了多方面的幫助。

　　除了前期搜集其他城市的政策批文、簡化審批流程、調(diào)研周邊租金等工作，為進(jìn)一步引導(dǎo)開發(fā)區(qū)加大對西交大工業(yè)用房改建的信心，建信住房江蘇公司利用建行住房租賃產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟優(yōu)勢，先后向揚(yáng)州開發(fā)區(qū)推薦了魔方公寓、蘇州潤家、安歆集團(tuán)等國內(nèi)知名長租品牌運(yùn)營商，并多次牽頭與開發(fā)區(qū)洽談項目改建和運(yùn)營方案，最終在2021年3月份確定由總行戰(zhàn)略合作伙伴安歆集團(tuán)向開發(fā)區(qū)提供人才公寓改建和運(yùn)營服務(wù)，解決了項目的后期運(yùn)營問題。

　　在落實了“工改租”合規(guī)性和項目建設(shè)、運(yùn)營合作等方案后，為解決項目融資問題，2021年6月，建行江蘇省分行又向揚(yáng)州開發(fā)區(qū)提供了住房租賃抵押和支持貸款，授信金額6000萬元，期限長達(dá)20年。

　　袁海航告訴記者，接下來，建行揚(yáng)州分行還會參與項目的黨建活動室改造，并提供黨建書籍；后續(xù)將根據(jù)項目的具體運(yùn)營情況，提供人臉識別等安全保障設(shè)施；在生活服務(wù)上，將配置建行的新產(chǎn)品——“建行生活”手機(jī)APP，邀請周邊商家入駐，公寓住戶注冊“建行生活”用戶之后，能夠享受滿減優(yōu)惠……

　　機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

　　保障性租賃住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展之路

　　2021年11月，經(jīng)建行揚(yáng)州分行的引導(dǎo)推薦，西交大“工改租”人才公寓項目作為揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第一個正式的青年人才公寓，被揚(yáng)州市住建局納入《2022年揚(yáng)州市保障性租賃住房籌集（計劃）清單》，成為揚(yáng)州市首批保障性租賃住房項目。

　　袁海航告訴記者：“我們西交‘工改租’項目形成了很好的市場效應(yīng)，揚(yáng)州的江都區(qū)、寶應(yīng)縣等相關(guān)部門到項目參觀，也在與我們聯(lián)系，看看有些項目能不能一起合作改造，不一定是‘工改租’，也可能是‘商改租’，我們也還在摸索的過程中。”

　　建信住房江蘇公司給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至目前，建信住房江蘇公司在全省共有75個項目，累計房源約3萬間，總面積超150萬平方米，總服務(wù)人群超10萬人。除了本次開業(yè)的西交大科創(chuàng)園人才公寓，還有另外3個已建成的項目，即南京管家橋項目、無錫吉祥大廈項目、無錫集智廣場項目。

　　同時，建信住房江蘇公司也坦言，目前暫無全省“工改租”市場調(diào)研報告，各地在“工改租”政策及實施上均處于探索階段。

　　這便意味著，建行在推進(jìn)類似“工改租”這樣的保障性租賃住房工作中，也將面臨著更多的挑戰(zhàn)。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華表示：“‘工改租’帶來的積極影響是鼓勵企業(yè)，尤其是園區(qū)類的企業(yè)，可以利用現(xiàn)有土地進(jìn)行改造和建設(shè)，增加保障性租賃住房的供應(yīng)。不過，要注意的是可持續(xù)發(fā)展。”

　　“而從長期來看，‘工改租’的可持續(xù)運(yùn)營更為重要。”對此，安歆集團(tuán)江蘇城市總經(jīng)理董方方也表示認(rèn)可。

　　她認(rèn)為，租賃住房普遍面臨土地成本高、融資成本高、稅率高、租金回報率低和回報周期長的難題。相較于市場化租賃房，產(chǎn)業(yè)園人才公寓或保障性租賃住房可以在土地、融資和稅費(fèi)等方面降低成本，但要面對租金低于市場價的要求，參與主體面臨短期內(nèi)難以實現(xiàn)資金平衡的壓力，因此民營企業(yè)意向不大，但能納保（納入保障性租賃住房）的村集體用地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地、城中村住房等存量物業(yè)多數(shù)在國企企業(yè)手上。需要多主體協(xié)同，才有利于“工改租”的價值釋放。

　　結(jié)語：

　　7月12日，發(fā)改委印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知。通知提到，培育發(fā)展住房租賃市場，盤活存量住房資源，擴(kuò)大租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。以人口流入多的大城市為重點，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題。

　　在住房問題成為社會痛點的當(dāng)下，建行的住房租賃戰(zhàn)略實無疑呼應(yīng)了時代需求，也彰顯了國有大行應(yīng)有的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在保障性租賃住房建設(shè)的征程上，建行任重道遠(yuǎn)。

　　（蘇融軒）