房貸新規(guī)本月實(shí)施 信貸“閥門(mén)”再擰緊

省內(nèi)外金融專(zhuān)家分析稱(chēng)，短期個(gè)人房貸市場(chǎng)影響不大

　　江南時(shí)報(bào)訊(記者 王琦)日前，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限，為各類(lèi)銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比劃定了“紅線”。《通知》自今年1月起實(shí)施。央行房貸新規(guī)下，對(duì)于樓市有何影響？省內(nèi)外金融專(zhuān)家及時(shí)給出了分析研判。

銀行房貸額度面臨調(diào)降壓力

　　具體來(lái)看，中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為22.5%、17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)的上述兩項(xiàng)數(shù)值分別為17.5%、12.5%，村鎮(zhèn)銀行分別為12.5%、7.5%。

　　蘇寧金融研究院研究員黃大智表示，總體來(lái)看，《通知》是銀行的“兩條紅線”，與監(jiān)管對(duì)房企融資的“三條紅線”相互配套。“三條紅線”控制房企債務(wù)規(guī)模，壓縮資金需求端。“兩條紅線”限制銀行房貸業(yè)務(wù)占比，收緊資金供給，仍然延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控思路，限制貸款流入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模。

　　央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，金融機(jī)構(gòu)貸款余額171萬(wàn)億，房地產(chǎn)貸款49萬(wàn)億，占比28.8%，其中個(gè)人住房貸款34萬(wàn)億，占比20%。從這個(gè)角度而言，監(jiān)管設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，已經(jīng)充分考慮了當(dāng)前的房地產(chǎn)貸款比例，對(duì)于銀行的管理要求也是在平均值上下浮動(dòng)，大行自由度更高，而中小行限制更嚴(yán)格。

　　融360房貸專(zhuān)家李萬(wàn)賦表示，從銀行的角度講，該通知限定了銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比上限，銀行在設(shè)定房地產(chǎn)投放額度時(shí)，需考慮增速和占比雙重指標(biāo)限定，未來(lái)房地產(chǎn)貸款占比基本不存在上升的空間，倘若想擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款規(guī)模，需同時(shí)增加整體貸款規(guī)模以保證比例滿足要求。

個(gè)人房貸市場(chǎng)不會(huì)有大波動(dòng)

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)是一個(gè)與信貸資源高度同頻共振的行業(yè)，銀行又是房地產(chǎn)融資最主要的渠道，因此資金供給端的限制，必然會(huì)對(duì)購(gòu)房者以及開(kāi)發(fā)商帶來(lái)影響。南京市民黃洪濤去年底剛剛買(mǎi)了燕子磯一處新開(kāi)盤(pán)的房產(chǎn)，銀行貸款還未辦理。“按照慣例，年初應(yīng)該下款很快的，不知道新政會(huì)不會(huì)影響我的貸款速度。”小黃表示，自己個(gè)人征信記錄各方面都很好，相信即使新政出臺(tái)，也不會(huì)對(duì)貸款結(jié)果產(chǎn)生影響。

　　對(duì)此，相關(guān)專(zhuān)家也給出了解釋。黃大智表示，個(gè)人房貸的政策紅利期結(jié)束，2020年3月，個(gè)人住房貸款的利率10多年來(lái)首次高于一般貸款利率，從某種意義上來(lái)說(shuō)，個(gè)人房貸作為一種低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的政策紅利期已經(jīng)消失。未來(lái)，個(gè)人房貸利率高于一般貸款利率或許會(huì)成為普遍現(xiàn)象，而且隨著銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款規(guī)模的限制，有限的供給也會(huì)抬高房貸利率。但是，鑒于當(dāng)前多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無(wú)需刻意收緊房貸，因此短期內(nèi)對(duì)個(gè)人房貸利率的影響很有限。

　　李萬(wàn)賦也表示，考慮到新增個(gè)人住房貸款增速也有指標(biāo)限制，房貸規(guī)模在銀行間騰挪的空間肯定會(huì)小于個(gè)人住房貸款壓降總額，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)額度整體會(huì)有所收緊，但不會(huì)有大的劇烈波動(dòng)。

中小房企面臨更大的壓力

　　對(duì)于房企而言，在“三條紅線”的政策下，本就是以降低負(fù)債比例為主要目標(biāo)，銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模會(huì)隨之下降，新開(kāi)發(fā)房產(chǎn)減少后，個(gè)人住房貸款也會(huì)隨之下降。因此，即便沒(méi)有《通知》對(duì)銀行“兩條紅線”的劃定，房地產(chǎn)貸款增速也會(huì)逐漸下降。但對(duì)于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產(chǎn)貸款上限。因此，中小房企會(huì)加速退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高。

　　1月7日，彰泰集團(tuán)與旭輝集團(tuán)在廣西南寧簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。本著互利共贏的原則，雙方將整合優(yōu)勢(shì)資源，充分發(fā)揮各自在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的能力，開(kāi)展全面合作，以更好促進(jìn)雙方企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健的發(fā)展。旭輝先以8億定金鎖定與彰泰的戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，這是2020年8月“三道紅線”出臺(tái)后，房地產(chǎn)首單收并購(gòu)。此前業(yè)內(nèi)人士早已預(yù)計(jì)，行業(yè)整合將加速，2021年將是房地產(chǎn)的并購(gòu)大年。