上市公司消息顯示，三季度末凈資產(chǎn)不足500億元的華夏幸福，其逾期債務(wù)超1000億元。資金面緊張、樓市預(yù)期顯著下滑，中誠信國際認為房企的“黃金時代”已過。

　　　　凈資產(chǎn)不足500億，違約債務(wù)超1000億

　　11月30日，華夏幸福就公司債務(wù)問題連發(fā)兩條公告。華夏幸福公告稱，公司于近日收到中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會的仲裁通知。

　　據(jù)了解，華夏幸福方因其未能按期償還金谷信托享有的本金金額為19.10億元的債權(quán)，被金谷信托向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請了仲裁。

　　金谷信托要求華夏幸福德清縣雷甸產(chǎn)業(yè)新城PPP項目資產(chǎn)支持專項計劃底層標的債權(quán)債務(wù)人湖州鼎鴻提前清償全部未償還本金17億元、到期未付利息及逾期償還本金和利息的違約金及相關(guān)費用。

　　另外，華夏幸福還表示，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現(xiàn)階段性緊張，近期公司及下屬子公司新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等形式的債務(wù)本息金額73.25億元。

　　截至11月30日，華夏幸福近12個月內(nèi)發(fā)生的訴訟、仲裁事項涉案金額累計約71億元，占公司最近一期經(jīng)審計歸屬于母公司股東的凈資產(chǎn)的11.5%；累計未能如期償還債務(wù)本息合計1,013.04億元。

　　目前，華夏幸福正在與未能如期償還債務(wù)本息涉及的金融機構(gòu)積極協(xié)調(diào)展期相關(guān)事宜。值得一提的是，截止到今年三季度末，華夏幸福的歸母凈資產(chǎn)僅為488.07億元，資本負債率和有息負債率分別為83.26%和54.00%。

　　地產(chǎn)行業(yè)的下半場：資金壓力傳導(dǎo)的惡性循環(huán)

　　如果將近20年的高速發(fā)展期歸為地產(chǎn)行業(yè)的“上半場”；那么今年下半年以來，銷售面積、銷售額、拿地金額、行業(yè)投資額等多項指標的全面下滑，數(shù)據(jù)拐點已將地產(chǎn)行業(yè)拖入了“下半場”。

　　地產(chǎn)行業(yè)隨著“三條紅線”政策的落地，外部融資受到制約，行業(yè)中一些企業(yè)因資金流動性問題出現(xiàn)了信用危機，像中國恒大、華夏幸福、花樣年華控股和佳兆業(yè)集團等一些龍頭的地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)和理財產(chǎn)品的違約。

　　資金緊張成為了地產(chǎn)行業(yè)當前的現(xiàn)狀。截至11月23日，今年地產(chǎn)債到期已償還4313億元，另有593億元債券發(fā)生了回售；到年底還有324億元債券面臨到期償付，101億元債券將進入回售期。12月份即將到期及進入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模不小；明年地產(chǎn)債到期2518億元，另有2160億元債券進入回售期。

　　資金緊張的另一個側(cè)面寫照是當前土地市場迅速降溫。行業(yè)資金面緊張，銷售回款不理想，房企更為重視現(xiàn)金流，房企拿地積極性下降，也更為謹慎。杭州、成都等多個集中拍地城市均有多宗土地遭遇中止出讓，22城二輪土拍流拍率明顯上升，廣州、北京、二輪土拍流拍率高達52%和60%。同時，各地多宗拍賣地塊溢價率下降。

　　越來越多的房企資金緊張會導(dǎo)致他們不得不低價拋售資產(chǎn)，回籠資金。賣不出好價格，這又加劇了房企的資金壓力。當更多的房企因資金壓力不得不以更低的價格拋售資產(chǎn)的時候，購房者就會發(fā)現(xiàn)房價有下行壓力，會繼續(xù)持幣觀望，這反過來又加劇了房企資產(chǎn)拋售壓力，這是一種惡性循環(huán)。

　　中誠信：地產(chǎn)“黃金時代”已過

　　一般只有預(yù)計未來房價會上漲的時候，居民才會愿意在現(xiàn)在購買期房。現(xiàn)在的問題是房價上漲預(yù)期變?nèi)趿耍蛘哒f沒有了。可以看到三季度央行問卷調(diào)查中，只有19.9%的居民預(yù)計四季度房價會出現(xiàn)上漲，這一指標相比于2季度的時候下滑了5.6個百分點，是2017年以來的最低點。同時，隨著房價預(yù)期惡化，居民未來三個月的預(yù)計購房支出也在下滑。

　　中誠信國際認為，長期來看,房地產(chǎn)市場規(guī)模或已見頂,將在宏觀調(diào)控下逐步回歸理性。

　　首先,房地產(chǎn)市場供需與人口密切相關(guān),生育率的降低和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的差異,或?qū)е履承┑貐^(qū)出現(xiàn)人口凈流出,房地產(chǎn)局部供給過剩,前期炒房亦使得房屋空置率上升,因而長期上房地產(chǎn)銷售增加有限,房地產(chǎn)規(guī)模或已見頂,行業(yè)規(guī)模的發(fā)展最終應(yīng)與需求的減少相適應(yīng);其次,我國房產(chǎn)稅改革正在加速推進之中,部分地區(qū)將開展期限為五年的房地產(chǎn)稅改革試點工作,房產(chǎn)稅推升房屋持有成本,房產(chǎn)投資屬性走弱;中大城市保障性住房的推出,商品房未來銷售額增長或有所減少。

　　對于房企而言,行業(yè)“黃金時代”已過,逐步走向供需均衡的演繹過程中,行業(yè)格局或?qū)⒚媾R結(jié)構(gòu)性調(diào)整,國企、民企信用分層趨于明顯,近期弱資質(zhì)房企信用風險暴露,面臨較大的償債壓力,需對民營房企布局能級、銷售下滑趨勢、預(yù)售資金監(jiān)管情況、資產(chǎn)可變現(xiàn)性、母公司非受限貨幣資金及短期債務(wù)到期情況持續(xù)重點關(guān)注。    網(wǎng)易號 哈比菌株